【买卖不破租赁四种例外】在房地产交易中，“买卖不破租赁”是一项重要的法律原则，意味着即使房屋所有权发生变更，原有的租赁合同仍然有效。然而，该原则并非绝对，在某些特殊情况下，租赁关系可能被打破。根据我国《民法典》及相关法律规定，买卖不破租赁存在以下四种例外情形。
一、
“买卖不破租赁”是物权变动中的一项重要制度，旨在保护承租人的合法权益。但在实际操作中，若出现以下四种情况，租赁关系可能不再受该原则的保护：
1. 租赁合同未依法登记备案：未经登记的租赁合同，无法对抗善意第三人。
2. 租赁合同存在欺诈、胁迫或恶意串通损害他人利益：此类合同无效，自然不受保护。
3. 买受人系善意第三人且已办理过户手续：如果买受人不知情且无过错，租赁关系可能被解除。
4. 租赁期限超过原土地使用权剩余期限：超出部分无效，买卖后可解除超出部分的租赁。
上述例外情形体现了法律在保护交易安全与保障租赁权益之间的平衡。
二、表格展示
| 序号 | 例外情形 | 法律依据 | 说明 |
| 1 | 租赁合同未依法登记备案 | 《民法典》第七百零五条 | 未登记的租赁合同无法对抗善意第三人，不能主张“买卖不破租赁”。 |
| 2 | 租赁合同存在欺诈、胁迫或恶意串通 | 《民法典》第一百四十六条、第一百五十四条 | 合同无效或被撤销后，租赁关系不再受保护。 |
| 3 | 买受人系善意第三人且已办理过户 | 《民法典》第三百一十一条 | 若买受人不知情且无过错，租赁关系可能被解除。 |
| 4 | 租赁期限超过原土地使用权剩余期限 | 《民法典》第七百零七条 | 超出部分无效，买卖后可解除超出部分的租赁。 |
通过以上分析可以看出，“买卖不破租赁”并非适用于所有情况，其适用需结合具体案情和法律规范进行判断。在实际操作中，建议买卖双方及承租人充分了解相关法律规定，以避免纠纷。
